Na co si dát pozor při financování bydlení prostřednictvím úvěru

Převážná většina kupujících v současnosti financuje své bydlení prostřednictvím úvěru. Podívejme se na různé nástrahy, které nás mohou čekat při plánování takové koupě.

Nejrychlejší cestou, jak zjistit své úvěrové možnosti, je takzvaný skóring banky. Pozor však na online kalkulačky na internetu a první úvěrové nabídky z rukou bankovního pracovníka či finančního poradce. Často poskytují až příliš optimistický pohled na vaše úvěrové možnosti. Pokud si chcete být před koupí skutečně jisti, doporučuji, abyste udělali jeden krok navíc a získali hypoteční certifikát nebo úvěrový příslib. 

Jde o dokument banky, který formálně potvrzuje, jaký úvěr vám poskytne a za jakých podmínek. Má sice časově omezenou platnost, ale jelikož podmínky bank se až tak dramaticky nemění a předpokládejme, že ani vaše situace není, je to docela spolehlivá informace.

Běžná výška profinancování se dnes pohybuje kolem 85 až 90% z hodnoty kupované nemovitosti. Některé banky stále poskytují vybraným klientům na vybrané nemovitosti i stoprocentní financování, na získání takového úvěru se však pro složitost nelze spoléhat. Proto je třeba mít k dispozici i doplňkové financování na vykrytí rozdílu úvěru a celkové budoucí kupní ceny.

Doplňkové financování

Doplňkové financování bývá často pro kupujícího mnohem kritičtější než jeho úvěrové možnosti.Ve skutečnosti právě ono může určit skutečnou výši rozpočtu. Jako doplňkový zdroj mohou sloužit vlastní úspory, půjčky (převážně od rodiny) nebo dodatečný úvěr v podobě spotřebitelského úvěru, meziúvěr či stavebního úvěru, u kterých není nutné zakládat nemovitost. 
Dodatečný úvěr bývá často dražší než hlavní úvěr. Úroky při něm jsou vyšší. No má i kratší splatnost, tedy výše splátky. Mohou si ho dovolit spíše bonitnější kupující. Opět se dostáváme k důležitosti vlastní hotovosti. Ta bývá ve většině případů potřebná ve výši minimálně 10 až 15% z ceny bydlení.

Často se stává, že zdrojem doplňkového či dokonce prvotního financování je příjem z prodeje nemovitosti, v níž právě kupující bydlí. V tomto případě může být skrytou nástrahou stanovení prodejní ceny. Když se prodej nerealizuje za plánovanou cenu, je ohrožen proces koupě a dlouho vynaložené náklady, například záloha na koupi. Při stanovení prodejní ceny proto doporučuji využít rady odborníka. Při plánování tohoto příjmu je nejdůležitější konzervativnost v odhadu.  
Platí pravidlo, že pokud finance z prodeje současné nemovitosti představují značnou část kupní ceny, vydělat třeba na koupi nové nemovitosti, nikoli na prodeji té staré. Dalším pravidlem je nutnost přistupovat k splátce úvěru v poměru k rodinnému rozpočtu s rozvahou. Pokud výše splátky znamená zřeknutí se dovolené, nemusí to být problém, ale pokud omezí běžné výdaje, problém to je.  
Plánujte předem. Nechoďte na hranu, a pokud očekáváte výpadek příjmů, například pro mateřskou dovolenou, volte nižší úvěr. Ponechte si rezervu v hotovosti. Ta bude nevyhnutelně potřebná na samotnou transakci – náklady na znalce, převod nemovitosti, rekonstrukci, případně může sloužit pro nepředvídané události během splácení vašeho úvěru

Dobré vědět

Výše splátky. 
Dobře si rozmyslete, jakou výši měsíční splátky si můžete dovolit. Zohledněte přitom plány do budoucnosti – založení rodiny, koupi auta a podobně, jakož i rezervu v případě neočekávaných událostí.

Hypoteční makléř. 
Porovnávejte nejen výši úrokových sazeb jednotlivých bank, ale i veškeré poplatky, které jsou s úvěrem spojené. Pomoci vám přitom může hypoteční makléř.

Lepší nabídka. 
Pokud jste pro banku dostatečně zajímavý a přinesete nabídku od konkurence s lepšími podmínkami, může vám banka poskytnout individuální slevu z úrokové sazby. 

Státní příspěvek. 
Zjistěte si, zda máte nárok na státní příspěvek, nebo jiné zvýhodnění.

 Garance chrání váš rozpočet

Zhodnocení vkladů úrokem, státní prémií, případně i extra bonusy představuje jednu z nejvýhodnějších forem spoření. Ne náhodou je stavební spoření častým a oblíbeným doplňkovým zdrojem financování při koupi nemovitosti k bydlení. Čím dříve se potenciální kupující rozhodne využít této příležitosti, tím lépe a bez stresu se umí finančně na koupi připravit.Stavební spoření má však podstatně širší využití než napovídá jeho pojmenování. Při financování úspěšně plní i významnější roli, jako je sekundární finanční zdroj. Největší benefity poskytuje ve spojení se stavebním úvěrem. Je to jediný úvěr na bydlení, na který může klient získat právní nárok, a také jediný, který garantuje klientovi úrokovou sazbu 3% pa i na celé dvě desetiletí.
Zrychlení verzí této formy financování bydlení je meziúvěr. K dispozici je bez spoření, bez čekání a nejednou představuje hlavní finanční krytí koupě nemovitosti. V mimořádné letní nabídce Wüstenrot stavební spořitelny, limitované do 31. 8. 2013, lze získat meziúvěr až do 200 000 € na osobu za fixní 3,99% pa a 4% pa po změně na stavební úvěr. K tomu jistota úroku a předem známa výše splátky po celou dobu trvání úvěru. Splatnost může být i 25 let. Je to nejdelší zvýhodněná úroková fixace v rámci úvěrů na bydlení na našem trhu. Garanci v takové míře vám dnes dá jen Wüstenrot stavební spořitelna. Právě dlouhodobá garance podmínek je výhodou, kterou je třeba si více všímat. Garance podmínek totiž znamená, že úvěr neohrozí váš rodinný rozpočet ani tehdy, pokud by situace na finančních trzích byla opravdu špatná. Je to nevyčíslitelný bonus, kterému se nevěnuje dostatečná pozornost. No ti klienti, kteří již pochopili jeho význam do budoucna, mohou spokojeně spát.
Proto plánujte předem, vyberte si úvěr s garancemi a budete si moci dopřát i dovolenou. A pro jistotu si spolu s úvěrovou smlouvou uzavřete Pojištění ztráty zdroje příjmu. V případě ztráty zaměstnání nebo pracovní neschopnosti to určitě oceníte.

Zajímavost:

Olympijské zlaté medaile nejsou ze zlata, ale ze stříbra. Podíl stříbra je 92,5%.